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存量房时代下一个风口在哪儿《资讯》

发布时间:2020-11-05 17:21:02 阅读: 来源:吸污车厂家

实际上,中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房并重阶段,最终走到以存量房交易为主的时期。2015年以前,城市更多是资本驱动外向型增长;2015年以后,城市进入内向增长模式。 当前,高昂的土地价格、天量的库存正在促使房企改变传统房地产开发模式,需找下一个风口已成为诸多房企思考的严酷问题。实际上,中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房并重阶段,最终走到以存量房交易为主的时期。2015年以前,城市更多是资本驱动外向型增长;2015年以后,城市进入内向增长模式。这个逻辑下,中国楼市的下一个风口是不是旧城更新呢?

地王频现背后

据《21世纪经济报道》报道,11月25日下午,信达地产以72.99亿元竞得上海市新江湾城地王,溢价82%。对此,有分析人士指出,新江湾城地王的保本价起码达到8.7万元/平方米,相比10月北京市丰台区三四环间拍出的7.5万元/平方米楼板价宅地,并不算贵。

实际上,拿下新江湾城地王的信达地产在地产界的产品系列相对低调,与其争抢到最后的泰禾集团却以院子系列高端别墅产品蜚声业内。然而,信达地产在处理母公司信达资产注入的不良资产方面业绩斐然。得益于信达资产的金融背景,信达地产更拥有获取低成本资金的优势。

新江湾地王是此前终止出让后重新挂牌的地块,调整后的方案新增90平方米以下中小套型普通商品住宅建设规模不少于59399.15平方米,套数不少于660套。

中指院数据显示,今年1-10月新江湾城片区共实现销售1773套房屋,约32.57万平方米,同期仍有库存房屋1214套,库存面积25.77万平方米。板块内库存基数仍较大、大平层叠加联排聚集,新地王的规划调整后未来将要如何打造仍是房企面临的问题。

据计算,新江湾城地王楼板价49152元/平方米,扣除20%保障房面积后,实际楼板价超过6.1万/平方米。目前新江湾城地王周边在售楼盘有:建发璟墅叠加别墅均价约50000元/平方米,尚浦领世在售均价54000元/平方米,盛世御珑湾均价58000元/平方米左右。

不得不提及的是,就在11月25日上海新江湾城的土拍现场,竞标的12家房企包括泰禾、中铁建、保利、龙湖平安联合体、中铁、金茂首开联合体等。据不完全统计显示,12家房企当中有超过4家,即30%以上是总部在北京的房企。

同策咨询研究中心总监张宏伟张宏伟指出,北京房企今年以来进入上海楼市者主要分三类,包括金茂等总部在北京的央企;国资旗下公司如金融街;民营企业。前两者属于财大气粗,激进型选手,短期内有看中的地块都会迅速出手,以求更快进入上海市场。

来自第三方机构的数据显示,2015年至今北京土地市场成交的44幅住宅用地中,有77%被央企或国企摘得,只有10幅为民企摘得;上海同样如此,在今年成交的39幅住宅用地中,国企拿地占比达56%。此次新江湾城宅地又被央企高价夺得,且再造地王、创下沪上宅地楼板价新纪录。而央企如此强势进入一线城市、主宰土地市场的趋势也将影响未来楼市。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价,但“地王”集中出现,未来一线城市房价很难不受到影响,住宅产品豪宅化难以避免。

张宏伟还指出,此外还有很多隐性投资很难做统计。一些大宗交易项目表面上是被房企获取,实际上有金融机构在背后支持,他们投资房地产的逻辑不同于传统房地产开发商。并非按照房地产开发节奏拿地,而是按照资产配置的逻辑,未来通过开发、资本运作而获取收益,这些资本大鳄的融资成本普遍较低,一般选择投资一线城市,因为这些地区投资回报率更符合预期。

但上海链家市场研究部总监陆骑麟却对此表示担忧,他指出上海有不少新开盘是亏本的楼盘,如今二手房也能比一手卖得贵。但获利空间的培养需要太长时间。

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